赴港IPO的内地房企接連“失效”

　　近日，安徽一家小(xiǎo)房企萬創國際四遞招股書的消息，讓赴香港上(shàng)市房企再次成爲資本市場的聚焦點。

　　一般而言，港交所IPO審核周期爲5-8個月，排隊時(shí)間相比A股較短。交表6個月後未獲通過，按一般流程會(huì)顯示爲失效。但(dàn)企業上(shàng)市過會(huì)時(shí)間過長的原因多種多樣，既有可能(néng)是港交所的原因，也(yě)有可能(néng)是公司方面的原因，也(yě)有可能(néng)是市場環境因素。

　　今年以來(lái)，衆多申請(qǐng)港股IPO的内地房企中，隻有銀城(chéng)國際和(hé)德信中國如願敲鐘(zhōng)，海倫堡中國、中梁控股、奧山控股、萬創國際的招股書接連“失效”，不得不重新遞表等待。

　　這(zhè)讓人不禁猜測内地房地産企業赴香港上(shàng)市通道(dào)的收緊。2018年推出重大(dà)變革後的港交所迎來(lái)爆發，共有207家公司在港交所完成IPO上(shàng)市，看(kàn)準時(shí)機的房地産企業也(yě)借勢而上(shàng)，2018年一共有6家内地房企成功在港敲鐘(zhōng)。2017年時(shí)，這(zhè)個數字還是0。

　　但(dàn)顯然，港交所新增的兩個規則，包括接受同股不同權企業上(shàng)市以及允許尚未盈利或者無收入的生物科技公司上(shàng)市，是面向新經濟公司和(hé)生物科技公司敞開(kāi)大(dà)門(mén)，未必利好(hǎo)于房企。而随着赴港IPO房企的增多，他(tā)們面臨的競争壓力也(yě)越來(lái)越大(dà)。

　　排隊房企面臨各自(zì)問題

　　幾家招股書失效的房企，都存在經營或财務數據上(shàng)的缺陷，萬創國際是其中的典型。

　　萬創國際作(zuò)爲偏居安徽的小(xiǎo)房企，項目少，風(fēng)險高(gāo)，經營狀況不佳，負債率高(gāo)企。

　　根據招股書，萬創國際目前隻進入了(le)安徽淮南、六安兩座小(xiǎo)城(chéng)市，在開(kāi)發項目隻有4個，待開(kāi)發地塊僅有2個，總土儲98萬平方米。

　　2015年、2016年、2017年、2018年其營收分别爲4.24億、7.81億、6.29億、13.03億;毛利分别爲1.61億元、1.39億元、1.60億元、4.87億元;資本負債率依次是608.5%、716.8%、1218.0% 、180.4%;負債與權益比率分别是568.6%、678.7% 、600.8% 、23.9%。

　　可以看(kàn)出萬創國際營收不高(gāo)，但(dàn)資本負債率處于行業絕對(duì)高(gāo)位，盡管在2018年已經大(dà)幅優化财務結構，大(dà)量還債降杠杆，使得負債與權益比率暴降24倍，資本負債率大(dà)降5倍，但(dàn)仍難掩蓋其風(fēng)險較高(gāo)的現(xiàn)狀。

　　上(shàng)一份招股書顯示這(zhè)家房企最難的焦點之一是融資，爲了(le)融資用(yòng)了(le)很(hěn)多辦法。其開(kāi)發資金(jīn)來(lái)源一直十分依賴通過華融資産的債務重組安排以及資金(jīn)信托有限責任公司的信托融資安排。同時(shí)還透過其關聯企業聯華實業獲取更低(dī)利率的銀行貸款，并改變貸款用(yòng)途用(yòng)作(zuò)物業開(kāi)發。

　　一位業内人士表示，通過與華融這(zhè)種不良資産管理(lǐ)公司進行債務重組安排獲得融資，是部分房企常用(yòng)的一種非标融資手段，融資利率較高(gāo)，企業具有較大(dà)風(fēng)險。而關聯公司之間訂立貸款協議(yì)，不僅涉嫌違規，更大(dà)的風(fēng)險還在于有利益輸送之嫌。

　　同樣尚未成功過會(huì)的海倫堡、中梁、奧山控股，也(yě)都有各自(zì)的問題。

　　擴張中的海倫堡近年來(lái)負債激增，2018年淨資産負債率高(gāo)達133.7%，是2016年時(shí)的兩倍。

　　中梁2016年時(shí)的淨資産負債率一度高(gāo)達1790.2%，至上(shàng)市這(zhè)一年，即2018年驟降至58.1%，且直至2017年上(shàng)半年，中梁都處于淨虧損中，自(zì)2017年下(xià)半年起才扭虧爲盈。

　　想乘着冬奧會(huì)東風(fēng)打“冰雪牌”的武漢房企奧山國際，2017年淨資本負債率高(gāo)達569%，2018年高(gāo)達283%。打算(suàn)講“冰雪故事(shì)”，但(dàn)其收入構成中冰雪業務僅占比0.1%。

　　不過，去年有兩家财務數據并不好(hǎo)看(kàn)的小(xiǎo)房企在港交所順利上(shàng)市，其中來(lái)自(zì)河(hé)南許昌的本土房企恒達集團也(yě)是四度嘗試IPO，其中一次是借殼上(shàng)A股失敗，還有三次是沖擊港股，最終于去年年底登陸港股，其銷售收入一直處于10億元上(shàng)下(xià)，2015年至2017年的資産負債率卻高(gāo)達677%、762.7%、406.6%。

　　從(cóng)恒達集團的情況來(lái)看(kàn)，足以說明(míng)目前重新遞表排隊的房企雖然面臨各自(zì)問題，但(dàn)并非沒有希望。